??秋已至,天渐凉。

??国庆长假后的第一周,很多人还沉浸在“长假综合症”中无心工作,各大杭城售楼部却已早早进入“备战”状态中。

??10月8日—14日,金地玖峯汇、金隅中铁诺德都会森林、绿城建发沁园多个区域地王项目齐领预售证,宣告低价入市。

??楼面价21590元/㎡并自持26%的玖峯汇,房源均价33000元/㎡左右(含3500元/㎡精 装修);楼面价43288元/㎡的都会森林,房源均价58865元/㎡(含5000元/㎡精 装修);更夸张的是,楼面价40766元/㎡的沁园,房源均价49500元/㎡(含6000元/㎡精 装修)。

??还记得,去年此时,坊间最流行的一句销售说辞:今年不买房,明年买地王!

??可一年后的今天,天凉、股绿、行情逆转,地王们也要开始“割肉”了。

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剔除精 装仅比地价高2700元/㎡

拿地21月后,申花地王带头“割肉”


??或许是受到了节前公园1872、天悦江湾双双公示摇号的刺激,国庆长假回来,开发商们心态骤变。

??10月12日下午,申花板块沁园领出预售证,首开9、11号楼168套房源,主力户型132方、139方,均价49500元/㎡,含装修标准6000元/㎡。

??49500元/㎡,这个价格低不低?

??横向对比申花各盘,不低。

??自2016年9月滨江锦绣之城以49000元/㎡的价格首开以来,天阳武林邸、首开杭州金茂府、融创宜和园、融信公馆ARC、合景天銮的高层住宅均价一直维持在45000-50000元/㎡之间。49500元/㎡的沁园,在申花板块内,算一个比较正常的房价水准。

??但纵向对比沁园自己,很低。

??2017年1月,绿城&建发以31亿总价竞得塘北单元宅地,楼面价40766元/㎡,是区域地价标杆。21个月后,沁园首开均价49500元/㎡,剔除掉6000元/㎡的装修标准,仅比地价高出了2700元/㎡。

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绿城建发沁园首开楼幢示意图

(图片来源:口水楼市)

??根据早前媒体估算的房价公式:毛坯成本价=地价+10%财务成本+3500元建安成本+15%其他费用=40766+4076.6+3500+6726.39=54457.5元/㎡,沁园的毛坯成本价至少也要近55000元/㎡才能保本。

??亏本是必然了,现在只是亏多亏少的问题。

??和沁园同期领出预售证的,还有九堡板块的玖峯汇、钱江新城的都会森林。

??玖峯汇高层房源首开均价32848元/㎡(89方)、33788元/㎡(122方),含装修标准3500元/㎡。2017年9月,金地拿地价格为21590元/㎡,另有26%的自持比例。

??都会森林首开均价58865元/㎡,含装修标准5000元/㎡。2016年12月,金隅&中铁拿地价格为43288元/㎡。

??当然,一对比沁园,这两个楼盘的“亏本”程度,也就是小巫见大巫了。

??杭州近期入市“高价地”项目汇总表

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去年12月,临安已有楼盘亏本卖房

房价仅比地价高2800元/㎡


??其实,这一轮市场行情中,杭州亏本卖房的,沁园不是首例。

??早在去年年末,凉得更快、市场反应更灵敏的临安,早已有了先例。

??2017年12月,临安苕溪壹号对外宣布以“起价14950元/㎡、均价16470元/㎡”的价格首开。

??要知道,2017年8月地上集团拿地楼面价已经达到了11848元/㎡、13662元/㎡,创下了临安撤市设区后的地价标杆。

??可仅仅4个月后,苕溪壹号即宣布以爆炸性的价格首开,房价仅比地价高了2800元/㎡。

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??现在回头去看,苕溪壹号的快销策略,不可谓不是明智之举。

??今年上半年开始,临安土地拍卖多次出现宅地流拍现象,一级市场一片凉凉。而这份凉意很快传导到了商品房市场,包括苕溪壹号在内的大多数临安在售楼盘皆出现了“报名人数不足,不用摇号”的现象。

??既然凉意已不可阻挡,不如抓紧收割一波潜在客户,囤点粮、好过冬,是苕溪壹号彼时的想法,也是杭城大多开发商时下的心态。

??此外,值得一提的是,在这一波市场行情中,杭城反应与应对最快的一家房企是滨江。

??其钱江南岸的江南名府、御江南、翡翠之星、翡翠江南几个项目,皆于2017年二、三季度高位拿地,均在9-12个月的拿地周期内进入销售状态中。

??江南名府在拿地9个月后即开盘,目前住宅房源已经全部售 罄。

??御江南24990元/㎡的地价,10%的自持比例,高层首开均价33393元/㎡(含装修标准4000元/㎡),撇除掉精 装修,其项目盈利也是微乎其微。

??翡翠江南、翡翠之星两大高自持比例项目,均在拿地12个月时入市销售。

滨江2018钱江南岸几大项目
地价、房价数据总览

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大批“高价地”项目预备近期入市

眼下更难熬的,还数“现房销售”项目


??然而,这只是一个开始。

??继1872、天悦江湾、玖峯汇、都会森林、沁园后,已有多个“高价地”项目显露出了“10月份马上就要开盘”的强烈欲望。

??这其中,就有2016年四季度与1872、天悦江湾、都会森林外同期拿地的世茂钱塘天誉。

??钱塘天誉于2016年12月拿地,楼面价36461元/㎡,是上一波土地高潮中城东新城的首 个“高价地”项目。

??2017年底,钱塘天誉就已传出启动验资、即将首开的消息;2018整个上半年,一直处于积极申领预售证状态中;到近期,项目工程已经进入了贴外立面的阶段。

??若10月份,钱塘天誉能成功领出预售证,无论价格多少,都将为城东新城板块树立起一个全新的价格参照系。

??此外,城东新城,首开东城金茂府也传出了即将开盘的消息。森林海尚、璟宸府于上月开放了示范区。

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城东新城主要在售、待售项目示意图
(制图:方仲辰)

??城东新城之外,萧山市心路沿线市北、南部卧城两个板块,10月份也值得重点关注。主要是融信杭州世纪、绿城九龙仓桂语朝阳2个项目。

??杭州世纪于2017年3月拿地,楼面价30816元/㎡,是萧山市北的“人参地块”。此前坊间一度传出杭州世纪可能只卖4万元/㎡的消息,若消息属实,无疑又是一个楼市重磅炸弹。

??桂语朝阳于2017年12月拿地,楼面价20059元/㎡,另有8%的自持比例,项目也计划于10月份首推高层房源,或将为南部卧城板块开启一个新的房价参考体系。

??不仅仅是南部卧城,随着金辉江山云著、国开东方凤凰台两大“高价地”项目的首开,乔司、老余杭的房价基准线也将被改写。

??楼面价17185元/㎡的凤凰台,楼面价17226元/㎡的江山云著,价格能批到多少?当昔日刚需板块,价格不再刚需,市场接受度又几何?都有待市场一一检验。

??近期有入市计划的部分“高价地”项目一览表

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??虽然,这些已上市、正准备上市的“高价地”项目们,或薄利、或亏本,一个个苦不堪言。但其实最苦的,还不是它们。

??2017年二、三季度,杭城已出让涉宅用地中,有19宗需要现房销售。

??其中不乏像越秀牛田项目、杭房庆隆项目、中冶翠苑项目、葛洲坝中国府等地段优越、楼面价却超过3万元/㎡的高价地项目。

??它们当中,动作最快的,也要到2019上半年才会有营销动作。

??想跑也不能跑,只能苦苦熬着,眼下恐怕没有人比它们更焦虑了。

??2017年二、三季度拿地的现房销售项目
(涉宅)一览表

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